Wie eine Steuergutschrift dazu beiträgt, kontaminierte Standorte in neue Projekte umzuwandeln

Robert (links) und Samuel Savarino in einem der ehemaligen Gebäude der US Hame Co., am Dienstag, 6. Juni 2023. Das Unternehmen wurde 1902 in Buffalo gegründet und produzierte die gebogenen Holz- oder Metallvorsprünge, die Teil des Kragens eines a sind Zugpferd. (Joshua Bessex/Buffalo News)

Robert Savarino geht am Dienstag, dem 6. Juni 2023, die Treppe in einem der ehemaligen Gebäude der US Hame Co. hinauf. Das Unternehmen wurde 1902 in Buffalo gegründet und stellte die gebogenen Holz- oder Metallvorsprünge her, die Teil des Kragens eines Entwurfs sind Pferd. (Joshua Bessex/Buffalo News)

Es ist nicht der größte oder auffälligste lokale Entwickler, aber Savarino Cos. hat keine Angst davor, einige der schmutzigsten Immobilien der Region zu übernehmen und umzudrehen.

Von Niagara County bis zum Southern Tier hat sich das in Buffalo ansässige Unternehmen, das Samuel J. Savarino und seinem Bruder Robert A. Savarino gehört und von ihnen geführt wird, einen Ruf für die Sanierung von Brachflächen und historischen Renovierungsprojekten erworben, die nicht viele Menschen anziehen aufgrund ihres Standorts die Aufmerksamkeit anderer auf sich ziehen.

Das Buffalo Next-Team der News berichtet über die sich verändernde Wirtschaft in Buffalo Niagara. Erhalten Sie die Neuigkeiten 5 Tage die Woche in Ihrem Posteingang.

Bei Brownfield-Grundstücken handelt es sich um Standorte, die durch frühere kommerzielle und industrielle Nutzung mit Schadstoffen kontaminiert wurden, die von Chemikalien und Ölen bis hin zu Metallen und Schlacke reichen. Und angesichts der langen Fertigungstradition im Westen von New York gibt es in der gesamten Region zahlreiche Industriebrachen.

Doch bevor sie sicher saniert werden können, insbesondere für den Wohnungsbau, müssen sie gereinigt werden, wobei oft nicht nur die offensichtlichen Schadstoffe, sondern auch eine Erdschicht entfernt werden und anschließend eine neue Schicht oder sogar eine feste Abdeckung aufgebracht wird.

Das ist ein kostspieliger und zeitaufwändiger Prozess. Aber im Rahmen des Brownfield Cleanup Program des Staates können Bauträger und Grundstückseigentümer, die die Grundstücke sanieren, Steuergutschriften erhalten, die jeweils bis zu 20 % der qualifizierten Sanierungs- und Neubaukosten oder sogar bis zu 40 % decken können.

„Es ist ein großartiges Programm“, sagte Paul Ciminelli, CEO von Ciminelli Real Estate Corp., zu dessen früheren Altbauprojekten das Conventus Building auf dem Buffalo Niagara Medical Campus, das bezahlbare Wohnprojekt 201 Ellicott und das West End-Eigentumswohnungsprojekt im Waterfront Village gehören.

„Es lohnt sich, insbesondere für eine Industriestadt wie Buffalo, die aufgrund ihrer entwicklungsfähigen Standorte viele anspruchsvolle Umweltprobleme hat“, sagte er. „Neben diesem und dem historischen Steuergutschriftsprogramm sind diese beiden die Hauptgründe dafür, dass die Stadt in den letzten 20 Jahren so viel Entwicklung erlebt.“

Robert (links) und Samuel Savarino stehen am Dienstag, dem 6. Juni 2023, in einem der ehemaligen Gebäude der US Hame Co.. Das Unternehmen wurde 1902 in Buffalo gegründet und produzierte die gebogenen Holz- oder Metallvorsprünge, die Teil des Kragens von sind ein Zugpferd.

Das Programm unterliegt der staatlichen Aufsicht und kann zeitaufwändig sein, aber diese lukrative zusätzliche Finanzierung kann oft den Unterschied machen, ob Projekte finanziell funktionieren.

„Die Herausforderung besteht darin, vom Staat bezahlt zu werden“, fügte Ciminelli hinzu. „Man muss mit dem Staat über eine Reihe von Punkten verhandeln, was er an Krediten akzeptiert und wie man dann die Finanzierung erhält.“

Viele Entwickler haben dieses Verfahren und diese Gutschriften im Westen von New York ausgiebig genutzt, unter anderem für Projekte wie das Trico Building in der Innenstadt von Buffalo, den Buffalo Lakeside Commerce Park in South Buffalo, den Campus des Millard Fillmore Hospital am Gates Circle und den ehemaligen Campus von Bethlehem Steel in Lackawanna, das Barcalo im Old First Ward, das Pierce-Arrow Administration Building und andere.

Aber Savarino macht sich auf die Suche nach ihnen. Zuletzt wurde ein 3 Hektar großes Grundstück in Batavia, auf dem sich früher ein Reifenverkaufsunternehmen und eine Baufirma befanden, in das gemischt genutzte Projekt Ellicott Station umgewandelt.

Es renoviert das ehemalige CE Welch Building in Westfield – einst die Heimat von Welch's Grape Juice Co. – in 46 Wohnungen mit gemischtem Einkommen und Gewerbeflächen. Ziel ist die Sanierung und Sanierung eines verschmutzten Standorts in der Howell Street in Buffalo am Scajaquada Creek.

Und in Dünkirchen hat Savarino drei Gebäude unter Vertrag und schlägt der Stadt Projekte vor, damit sie auf staatliche Mittel der Downtown Revitalization Initiative zurückgreifen kann, unter anderem für die Umwandlung des vierstöckigen Old Macaroni Co.-Gebäudes am Wasser in Gewerbeflächen im ersten Stock der jetzige Eigentümer mit darüber liegenden drei Etagen Wohneinheiten.

„Ich spreche meinem Bruder Sam große Anerkennung aus, der noch nie ein komplexes Projekt erlebt hat, das ihm nicht gefallen hat“, sagte Robert Savarino letzten Monat während einer Präsentation vor der Western New York State Commercial Association of Realtors. „Abschlüsse haben eine Möglichkeit, unser Unternehmen zu finden, weil niemand sonst sie zum Laufen bringen könnte. Aber sie sind hochkomplex und nichts für schwache Nerven, und sie dauern lange.“

Zu den jüngsten vielfältigen Projekten gehören eine industrielle Wiederverwendung in Black Rock, ein Lebensmittellagerzentrum in South Buffalo und eine High-End-Eigentumswohnungsanlage in Amherst sowie weitere Projekte in Olean und Falconer.

„Wir werden nach schmutzigen Standorten suchen, solange wir eine Endnutzung finden können“, sagte Savarino. „Wenn ein Standort schmutzig ist und in einer Nachbarschaft liegt, umgeben von Häusern, dann ist das unsere Mission. Das ist das Mekka für uns.“

Tonawanda-Straße

In Black Rock verfügt der Entwickler über drei angrenzende Industrielagergebäude in der Tonawanda St. 125, 133 und 135, die von drei verschiedenen Eigentümern unter Vertrag stehen, um ein Sanierungs- und adaptives Wiederverwendungsprojekt im Wert von 20,4 Millionen US-Dollar vorzubereiten, das sowohl historische als auch brachliegende Steuergutschriften erhalten würde. Sagte Savarino. Das liegt gegenüber den Black Rock Freight House Lofts, die der Entwickler Karl Frizlen in einem ehemaligen Schuppengebäude fertiggestellt hat.

Die drei Tageslichtfabrikgebäude bestehen aus zwei-, drei- und vierstöckigen Baukörpern mit einer Gesamtfläche von 83.500 Quadratmetern. Die beiden größten sind durch einen Aufzugsschacht verbunden und alle waren ursprünglich im Besitz der US Hame Co., die 1902 in Buffalo gegründet wurde und die gebogenen Holz- oder Metallvorsprünge herstellte, die Teil des Halsbandes eines Zugpferdes sind. Derzeit werden die Gebäude für Autoreparaturen, Lagerung und andere Zwecke genutzt.

Am Dienstag, dem 6. Juni 2023, fällt Licht durch die Fenster in einem der ehemaligen Gebäude der US Hame Co..

Die Entwürfe von Silvestri Architects sehen 108 Wohneinheiten für Arbeitskräfte in den trapezförmigen Gebäuden vor. Die Einzimmer-, Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sollen sich an Haushalte richten, die durchschnittlich 80 % des Durchschnittseinkommens der Region verdienen, aber zwischen 60 und 60 % liegen % und 120 %.

Die Einheiten würden riesige nachgebildete Fabrikfenster, hohe Decken, polierte Betonböden und industrielle pilzförmige Betonsäulen umfassen, während das Gesamtprojekt einen Innenhof und einen Hundeauslaufbereich, Dachterrassen, ein Restaurant und Grünflächen umfassen würde. „Es wird ziemlich abgefahren“, sagte Sam Savarino.

Wie das Howell Street-Projekt befinden sich die drei Gebäude in einem verschmutzten Gebiet nördlich von Scajaquada Creek, wo Pläne für eine zukünftige Fußgängerbrücke an der Dart Street das Gebiet mit SUNY Buffalo State verbinden würden. Das 3,75 Hektar große Gelände sei mit Erdöl, Metallen und radioaktivem Schlackenmaterial kontaminiert, „das vorsichtig gehandhabt und aus dem Staat exportiert werden muss“, sagte Savarino.

„Wir tendieren dazu, Gebiete zu bevorzugen, die eher historisch oder schmutzig sind“, sagte Savarino. „Sie sind historisch und die Stätte ist sehr schmutzig.“

Savarino bittet die Stadt um neue Gehwege, unterirdische Stromleitungen, Landschaftsgestaltung und andere Verbesserungen für die Sackgasse Watts Street.

Der National Park Service sträubte sich zunächst gegen die Genehmigung historischer Steuergutschriften, sagte Savarino, weil „so viele Gebäude in der Umgebung abgerissen wurden“. Aber die Agentur stimmte schließlich zu, nachdem sich der Entwickler stattdessen auf die Geschichte der Hame Co. und ihrer zahlreichen Patente konzentrierte. Die Gutschriften werden auch aufgrund des bezahlbaren Wohnraums und der Lage des Standorts in einem Brownfield Opportunity Area erhöht.

„Es ist ein teures Projekt, aber wir glauben, dass es ein wirklich schönes Projekt für uns sein wird“, sagte Rob Savarino. „Die Gemeinde Black Rock ist ein ganz besonderer Ort. Ich habe diese Gegend schon immer geliebt. Sie ist vielseitig und hat eine Atmosphäre, die ich einfach mag. Und alles ist durch einen Weg verbunden.“

Essenslager

In South Buffalo schlägt Savarino den Bau zweier staatlich zertifizierter Lebensmittelversorgungsanlagen im Buffalo Lakeside Commerce Park vor, die dazu beitragen sollen, künftige Störungen der Lebensmittelversorgungskette, wie sie das Land während der Pandemie erlebt hat, zu verhindern.

Savarino hat bereits zwei „stark kontaminierte“ Grundstücke im Rahmen einer Exklusivvereinbarung mit der Buffalo Urban Development Corp. unter Vertrag, die jahrelang das ehemalige Hanna Furnace-Grundstück in einen Gewerbepark umgewandelt hat. Die Parzellen enthalten mit Erdöl vermischte Schlacke, sodass eine umfangreiche Säuberung erforderlich wäre.

Mit Mitteln des US-Landwirtschaftsministeriums und des Build Back Better-Programms sowie Steuergutschriften für Brachflächen und neue Märkte würde Savarino 18 Millionen US-Dollar ausgeben, um bis zu 150.000 bis 200.000 Quadratfuß vorgefertigte Kühllagerflächen zu bauen.

Das Unternehmen verhandelt mit potenziellen Mietern, hat jedoch noch keine Zusagen.

„Wir könnten die Entscheidung treffen, mit der Hälfte des Projekts zu beginnen, bevor wir einen Deal abschließen“, sagte Savarino.

Eigentumswohnungen in Amherst

Savarino übernimmt von Paul Bliss' MEL Investors ein geplantes Wohnprojekt in Amherst auf dem Gelände des ehemaligen Landschaftsbauunternehmens Gleason Nursery. Doch während Bliss auf dem L-förmigen Grundstück 4774 und 4780 Sheridan Drive eine Unterteilung von Einfamilienhäusern mit 13 Grundstücken geplant hatte, schlägt Savarino etwa 20 Häuser im Eigentumswohnungsstil oder Kutschenhäuser vor.

Das 5 Hektar große Gelände liegt auf der Nordseite von Sheridan, zwischen Fleetwood Terrace und Jordan Road, gegenüber dem Park Country Club. Savarino hat im Mai einen Vertrag damit abgeschlossen und plant, die Gleason Nursery und zwei Einfamilienhäuser abzureißen, bevor mit der Sanierung des gesamten Geländes aufgrund des Einsatzes von Herbiziden und Pestiziden begonnen wird.

„Warum betrachten wir ein solches Projekt? Weil das Land schmutzig ist und wir glauben, wir können es lösen“, sagte Savarino.

Bei Genehmigung durch den Staat würden die zum Verkauf stehenden Häuser als Eigentumswohnungen eingestuft, was den Käufern Steuererleichterungen gäbe. „Es ist nicht besonders dicht. Es sind Maisonetten, aber hochwertig“, sagte Savarino. „Es ist nicht so, dass wir mit einem dreistöckigen Apartmentkomplex da reinrollen.“

Samuel (links) und Robert Savarino stehen am Dienstag, dem 6. Juni 2023, vor den Gebäuden der ehemaligen US Hame Co.

.

Eine unverzichtbare Berichterstattung über lokale Unternehmen, die Trends aufzeigt, Zusammenhänge herstellt und die Auswirkungen auf Buffalos Wirtschaft kontextualisiert.

Nachrichten-Wirtschaftsreporter

Ich bin seit 2004 Wirtschaftsreporter bei The Buffalo News und berichte jetzt über Wohn- und Gewerbeimmobilien und -entwicklung inmitten des Wiederauflebens von WNY. Ich stamme aus dem Hinterland, bin stolz darauf, Buffalo mein Zuhause zu nennen, und habe mich verpflichtet, ausführlich darüber zu berichten.

Sechs Projekte im Westen von New York in zwei Bezirken – darunter die Sanierung des Commodore Perry P durch die Buffalo Municipal Housing Authority …

Das in Buffalo ansässige Unternehmen bereitet sich darauf vor, die Prüfung seines 15-Millionen-Dollar-Sanierungsvorschlags für einen stark verschmutzten Standort durch die Stadt wieder aufzunehmen, nachdem…

Der neue Treppenturm ist Teil der größeren Sanierung und Wiederbelebung des historischen Bahnhofs an der 15 Main St.

Die letzten freien Teile des Buffalo Lakeside Commerce Park in South Buffalo könnten bald besetzt werden, da der Buffalo-Entwickler Savarino Cos. in…

Die Beamten von Savarino haben nun die Aufgabe, ihren Plan zu überarbeiten.

Savarino Companies ist begierig darauf, seine Pläne für ein großes Sanierungsprojekt entlang des Scajaquada Creek in Buffalo voranzutreiben, doch zunächst musste es …

Ein durch einen Brand beschädigtes, jahrhundertealtes Industriegebäude aus Backstein am Rande des Scajaquada Creek – wo Arbeiter einst Schoßdecken aus Bisonhirten herstellten …

Das Ziel besteht nicht nur darin, den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in der Region zu decken, sondern auch denjenigen, die mit Drogenmissbrauch zu tun haben, dabei zu helfen, Selbstvertrauen zu gewinnen …

Das gemischt genutzte Gebäude war verfallen